続・J-REITを担保にJ-REITが買えるか考えてみた(WEBローン編)

実物不動産の利点をJ-REITに活かせないかなーと考えているヒラヤマルオです。

今回も実物不動産で使われる「不動産を担保に不動産を買う」を

J-REITでできるか考えてみたいと思います。

前回は信用取引を使いましたが今回は本当にお金借りてみます。

※以降の現段階(2021年2月)では考察状態なので実際にやってみるまで2年ほどお待ちください。

※以降の説明で出てくる”ETF”は全て”J-REIT ETF”のことです。

野村WEBローンを使ってお金を借りてETF買います

野村WEBローンは野村證券で保有している株式・投信を担保に利用できるローンです。

そのローンで借りたお金でETFを買います。

※2021年1月1日現在の適用金利は年1.5%

他社の証券ローンじゃダメなの?

他社の証券ローンを調べてみましたが圧倒的に野村証券でした

証券会社	金利(年)
野村證券	1.5%
大和証券	2.8%
SBI証券	3.715%～4.175%
SMBC日興証券	4.175%
楽天証券	取り扱いなし
DMM.com証券	取り扱いなし
GMOクリック証券	取り扱いなし

魅力的な取引だけど注意点あり

ETFを担保にETF買えるけど注意が必要

• 評価損がでると一括返済や強制売却される
• ETFを担保にすると担保評価が5割になる
• 金利が変動する

評価損がでると一括返済や強制売却される

担保にしてるETFの価格が下がって担保評価額が借入金額の70%下回ると

ETFを売却してローンの返済にあてられます。

400万分のETFを元に200万円借りた場合は

借りた段階で担保充足率は100%でETF価格が30%下落すると70%になります。

ETFを担保すると担保評価が5割になる

ETFを担保にする場合は5割が担保評価額になります。

ETF100万円担保だと50万円までしか借入できない。

金利が変動する

今は1.5%だけど固定金利ではないため金利があがると利益が圧迫される。

今回もかなりややこしいけどシミュレーション

条件は

• 金利1.5%のため野村証券を使う
• ETFの分配金は年利回り4.0%とする
• 50%までの下落に耐えれるようにする(コロナショック2,200円→1,200円)

ETF銘柄選定

担保になる銘柄で信託報酬の安い銘柄を選定

野村アセットマネジメントのETFということで野村さんに媚びておきます。

1343 NEXT FUNDS 東証REIT指数

No	Code	名称	分配月	売買単位	取引価格
1	1343	NEXT FUNDS 東証REIT指数	3・6・ 9・12月	10口	2,066円

担保のETF金額と借入額

担保にするETFの評価額は50%になるため担保ETFと借入額は2:1にします。

借り入れ後すぐに担保ETFと同じ銘柄を購入します。

50%の暴落に耐えられるか計算

野村WEBローンは担保充足率が70%を下回ると強制売却されるため

50%の暴落が来ても担保充足率が70%を下回らないことを確認

〇開始段階の担保充足率は

• 担保が400,000円の5割で200,000円
• 借入金額が200,000円

その後、借り入れたお金でETF買うため

• 担保が600,000円の5割で300,000円
• 借入金額が200,000円

300,000円 / 200,000円 → 150%

〇50%下落時の担保充足率は

• 担保が300,000円の5割で150,000円
• 借入金額が200,000円

のため

150,000 / 200,000円 → 75%

利回りを計算

(分配金 – 金利) / 元本

の式で利回りを計算する

分配金

担保ETFの分配金を計算

ETF評価額600,000円の4%で24,000円

源泉徴収(20%)されて19,200円

金利

借入金額の金利を計算

借入金額200,000円の1.5%で3,000円

WEBローンを使わなかった場合 or 使った場合で利回り比較

〇使わなかった場合

分配金(12,800円) / 元本(400,000円) → 分配金利回り(3.2%)

〇使った場合

(分配金(19,200円) – 金利(3,000円) ) / 元本(400,000円) → 分配金利回り(4.05%)

まとめ

安全マージンをかなりとっても0.85%利回りを

上げることができたけどリスクの割にはリターンが少ない気がします。

信用取引を使ってレバレッジをかけるパターンはこちら